איך לא לקנות דירה מנוכלים

 

אם חד הורית שרכשה לפני שלוש שנים דירה קטנה בחיפה. לקחה משכנתא גדולה מהבנק, ומשהוצע לה שעורך הדין של המוכר יערוך את חוזה המכר, ניאותה, כיוון שקיוותה לחסוך מעט כסף. לאחר מעשה, התברר כי עוד לפני הרכישה, ובלי שאיש יידע אותה על כך, נוצלו כל אחוזי הבנייה בדירה, ואף הוסף חטא על פשע - ובדירה בוצעה בנייה בלתי חוקית. עורך הדין שערך את החוזה הציג לה נסח טאבו ישן שלא תאם את המציאות, כשלמעשה, עקב הבנייה הלא חוקית, הדירה הייתה קטנה מזו ששילמה עליה. כך, בתמימות, מצאה עצמה האישה חייבת בגין עבירה שעשה מישהו אחר בדירה שכעת שייכת לה, חסרת כל חופש בנייה בדירתה ובעלת נכס בעל ערך קטן מזה שעליו שילמה.

התביעה שהגישה נידונה כעת בבית המשפט השלום בחיפה, אך גם אם, בעוד שנים אחדות, תסתיים ההתדיינות המשפטית בניצחונה - ספק אם הדבר יפצה אותה על עוגמת הנפש שנגרמה לה.

אלפי סיפורי רמייה והטעיה מסתובבים בשוק הנדל"ן, חלקם כלל אינם מגיעים להיכלי הצדק, כמו למשל, נוכלים שמכרו דירה לרוכשים תמימים, אף שזו כלל לא היתה בבעלותם, בעלי דירות ש"שכחו" לספר על בעיות הקשורות בדירה, כמו בנייה לא חוקית או נוכחות מפגעים בסמוך אליה או כאלה המתוכננים להיבנות בקרוב. על מנת להפחית את הסיכויים למקרים דומים, על כל רוכש דירה עתידי לערוך סדרת בדיקות, אפילו בעצמו, ולדאוג להופעת סעיפים חיוניים בחוזה, שישמרו על זכויותיו.

אז מה יש לבדוק? ראשית בידקו מי הם המוכרים, ומה הן זכויותיהם בנכס. למשל, האם הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל או שהיא קרקע פרטית? יש לבקש אישור חתום בידי המינהל, או נסח טאבו שיאשש את טענות המוכרים לגבי זכויותיהם בנכס.

בקניית דירה מיד שנייה, צריך גם לבדוק את הזכויות והעיקולים על הנכס: "יכול להיות שהרשות המקומית עוד לא 'עלתה' על חריגת בנייה, למשל, או שיש עיקול", "לכן כדאי גם לבדוק את הרישומים בטאבו, וגם להצטייד באיש מקצוע - אדריכל/מהנדס/שמאי - ובעזרתו לבדוק ברשות המקומית את התוכנית של הדירה ולהשוות למה שקורה בפועל במקום. כדאי לסייר בדירה, ולבדוק, למשל שכל החלונות דומים לאלה של שאר הבניין, שאין משהו שנראה כמו תוספת בנייה וכדומה". הסתייעות בבעלי מקצוע תאפשר, במידת הצורך, להעביר את האחריות על כתפיהם במקרה של טעות מקצועית.

חריגות הן בעיה די נפוצה ויש לבדוק זאת לפני שמגיעים לבקש משכנתא. "הבנק בדרך כלל שולח שמאי מטעמו כדי לבדוק אם יש בעיה בדירה וכתוצאה, לא לתת הלוואה. לכן כדאי לגשת אל הבנק אחרי שכבר בדקתם הכל, כדי להימנע מסחבת". בעת עריכת חוזה המכר, כדאי לשלב בו הצהרות של המוכר כי אין בדירה חריגות בנייה. יש לקחת בחשבון, שלסעיפים האלה לא יהיה ערך אם החריגות נעשו בידי בעלים קודמים.

בדיקה נוספת שכדאי לערוך היא בתב"ע (תוכנית בניין עיר) שמצויה במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. כדאי לבדוק מהן התוכניות של העירייה בשטחים שמצויים מול חלונות הדירה. "צריך גם לוודא אם ישנה איזו החלטה בתב"ע שמצויה בזמן הרכישה בתהליכי שינוי", "יש לבדוק גם אם אין בתב"ע איזו תוכנית להפקיע בעתיד חלק מהחצר לטובת הציבור או משהו דומה".

כדי להימנע מתרגילי עוקץ וזיופים, כדאי לבדוק לעומק מיהו המוכר. "צריך לבקש ממנו כמה שיותר מסמכים שמעידים על הקשר שלו, לאורך השנים, לנכס. רישומי טאבו ישנים, חוזי שכירות, ותשלומי מסים. אין להסתפק באיזו תעודת זהות ונסח טאבו מזמן המכירה, כי את אלו קל לזייף",. "כדאי גם לגשת לבניין ולתשאל את השכנים, אם הם מכירים את המוכר. אם מישהו מביא ייפוי כח מבעלי הדירה זו נורה אדומה שמחייבת בדיקות".